Недвижимость под производство, покупка или аренда?

[mrSana]

Как считаете? Что выгоднее/удобнее/перспективнее/ купить или арендовать? При условии что деньги есть и на то и на другое. Конкретная площадь не важна, т.к цена от региона зависит, ну условно до 200 квадратов?

[twister]

Сообщение от Александр В.

Согласен.
Купил в 2012 году помещение, сделал ремонт, переехал. Посчитал недавно, сколько бы заплатил за прошедшие годы арендодателю, если бы оставался на аренде. Получилось, что арендные платежи существенно превысили бы стоимость вложений в свое помещение. По этому, за сколько бы я его сейчас не продал, все равно не в убытке буду.
Голосую за собственность!

допустим, помещение стоит миллион. с 2012 года пускай бы вы положили этот миллион на депозит. в те года был депозит и 10 процентов вообще-то (это я точно помню, сам тогда под такой процент ложил). пускай в среднем будет 8 процентов депозит. за прошедшие семь лет вы фактически эти деньги удвоили бы. недвижимость с тех пор особо не росла в цене, про коммерческую я вообще молчу. если будете продавать, то очень даже не исключён дисконт. тот же ремонт в помещении можно было сделать за счёт арендодателя и т.д.
в общем не знаю. наверно не стал бы я вкладывать деньги в недвижимость, особенно коммерческую

[zeppelin]

Сообщение от twister

допустим, помещение стоит миллион. с 2012 года пускай бы вы положили этот миллион на депозит. в те года был депозит и 10 процентов вообще-то (это я точно помню, сам тогда под такой процент ложил). пускай в среднем будет 8 процентов депозит. за прошедшие семь лет вы фактически эти деньги удвоили бы. недвижимость с тех пор особо не росла в цене, про коммерческую я вообще молчу. если будете продавать, то очень даже не исключён дисконт. тот же ремонт в помещении можно было сделать за счёт арендодателя и т.д.
в общем не знаю. наверно не стал бы я вкладывать деньги в недвижимость, особенно коммерческую

С "удвоенной суммы", надо бы расходы
на аренду помещения, тогда вычесть.
И тут уже вопрос, сколько останется после
этого вычета.

Ответ видится таким:
1. Покупать недвижимость нужно в кризис,
по минимальным ценам. Желательно в самом
дне кризиса. Ну тут надо угадать.
2. Покупать надо "за свои", а не в кредит,
чтобы не переплачивать. Потому как недвижимость
все-таки, как ни крути, это не "средство производства",
которое может зарабатывать для тебя деньги.
3. Покупать нужно только ликвидную недвижимость,
а вот всякие варианты, "на что деньги хватило, пусть в
ж*пе мира, зато своё", это плохое решение. Вот его
потом точно, ни продашь, ни сдашь.

[twister]

Сообщение от Henge

В Хабаровске те 120 квадратов что мы за 135 тыс снимаем - стоят 9 млн. 6 лет будут возвращаться.

чё-то у вас какая-то большая аренда. раза в три завышена.

[twister]

Сообщение от zeppelin

С "удвоенной суммы", надо бы расходы
на аренду помещения, тогда вычесть.
И тут уже вопрос, сколько останется после
этого вычета.

так я и говорю, что те кто купили помещение не имеют таких уж прибылей. раньше, когда недвижимость росла, имел смысл её покупать, а сейчас я особо смысла не вижу. большая вероятность остаться в убытке.

[twister]

на мой взгляд, имеет смысл её покупать, кто в этом бизнесе разбирается, какие-нибудь риэлторы и т.д. а нам, дилетантам, лучше не соваться в это дело. одни ваши рассуждения про то, что купил недвижимость, несколько лет экономил на аренде, значит я её уже отбил. это же чистый дилетантизм.

[twister]

Сообщение от zeppelin

Ответ видится таким:
1. Покупать недвижимость нужно в кризис,
по минимальным ценам. Желательно в самом
дне кризиса. Ну тут надо угадать.
2. Покупать надо "за свои", а не в кредит,
чтобы не переплачивать. Потому как недвижимость
все-таки, как ни крути, это не "средство производства",
которое может зарабатывать для тебя деньги.
3. Покупать нужно только ликвидную недвижимость,
а вот всякие варианты, "на что деньги хватило, пусть в
ж*пе мира, зато своё", это плохое решение. Вот его
потом точно, ни продашь, ни сдашь.

т.е. получается, что покупать недвижимость нужно только ясновидящим?
на мой взгляд, если у кого есть талант предугадывать, где дно кризиса, а где не дно, то он может зарабатывать совершенно другие деньги, вообще не заморачиваясь с недвижимостью.

[Henge]

Сообщение от twister

чё-то у вас какая-то большая аренда. раза в три завышена.

Город такой прикольный.

[twister]

Сообщение от zeppelin

С
3. Покупать нужно только ликвидную недвижимость,
а вот всякие варианты, "на что деньги хватило, пусть в
ж*пе мира, зато своё", это плохое решение. Вот его
потом точно, ни продашь, ни сдашь.

всё зависит от цены вопроса. а так любая недвижимость ликвидна.

[Henge]

Сообщение от zeppelin

Ну так, зато через шесть лет у вас будет недвижимость,
а если арендовать, то через эти же шесть лет,
у вас будет ноль.

Хотя нет, ошибся, не через шесть лет,
а через двадцать, это ж кредит надо брать
на покупку, лет на двадцать.

Во во. Но это центр города со своей парковкой, потому так дорого.

[twister]

Сообщение от Henge

Город такой прикольный.

ну вам явно надо думать о покупке недвижимости и вообще об арендном бизнесе.
у вас там рентабельность аренды процентов 20.

[Henge]

Не надо) я тут ненадолго.

[d_Serg]

Сообщение от zeppelin

1. Покупать недвижимость нужно в кризис,
по минимальным ценам. Желательно в самом
дне кризиса. Ну тут надо угадать.

а как угадать? как определить, что экономика вышла из кризиса или это небольшой "подскок" а впереди еще более глубокая яма?

Сообщение от zeppelin

2. Покупать надо "за свои", а не в кредит,
чтобы не переплачивать.

глупости! "на свои" уже дааааавно никто не работает))
По-моему, задача имеет весьма простое решение: предприниматель создает некий актив, который должен генерить некую прибыль.
Если генерируемая прибыль мала (например, меньше банковского депозита), то влезать в бизнес я не вижу ЭКОНОМИЧЕСКИХ причин (могут быть другие причины - "понты", повышение личной самооценки и пр. но мы же щас экономику обсуждаем).
Если генерируемая прибыль выше банковского депозита, то имеет смысл такой бизнес развивать, вкладывая в него доп. средства (как свои, так и заемные). Т.к. если свой бизнес не развивать, то имхо, его лучше сразу продать, т.к. незанятую поляну быстро займут конкуренты, а твой бизнес быстро лишится имеющихся преимуществ.
Ну а дальше просто считать - какой доход дает основной бизнес и какой доход (а экономия это тоже доход) приносит купленная недвижимость.

Ну и есть еще момент... Человек не может разбираться во всем. Если в тенденциях отрасли, полиграф. оборудования мы еще как-то разбираемся, как-то еще можем прогнозировать перспективность того или иного технического решения в полиграфии. То вот в вопросах градостроительства (я это говорю про себя) не очень сильны... например

Сообщение от zeppelin

3. Покупать нужно только ликвидную недвижимость,
а вот всякие варианты, "на что деньги хватило, пусть в
ж*пе мира, зато своё", это плохое решение. Вот его
потом точно, ни продашь, ни сдашь.

как это определить? ведь то, что "сегодня" ликвидно, "завтра" перестанет быть таким... И если такую коммерческую недвижимость продает более профессиональный человек, то он эти перспективы (и положительные и отрицательные) просто заложит в цену. Продавец же не дурак

[d_Serg]

Сообщение от twister

а так любая недвижимость ликвидна.

расскажите это жителям Донбасса еще 6 лет назад...

[zeppelin]

Сообщение от d_Serg

а как угадать? как определить, что экономика вышла из кризиса или это небольшой "подскок" а впереди еще более глубокая яма?

Угадывать можно лишь единственным, более менее
надежным методом - читая финансовых аналитиков
и прочих экспертов, и уж после всего этого, анализировать.
Ну или на свою интуицию рассчитывать.
Кстати, у некоторых, она будет получше любых
аналитических изысканий.

Сообщение от d_Serg

...
глупости! "на свои" уже дааааавно никто не работает))
По-моему, задача имеет весьма простое решение: предприниматель создает некий актив, который должен генерить некую прибыль.
Если генерируемая прибыль мала (например, меньше банковского депозита), то влезать в бизнес я не вижу ЭКОНОМИЧЕСКИХ причин (могут быть другие причины - "понты", повышение личной самооценки и пр. но мы же щас экономику обсуждаем).
Если генерируемая прибыль выше банковского депозита, то имеет смысл такой бизнес развивать, вкладывая в него доп. средства (как свои, так и заемные). Т.к. если свой бизнес не развивать, то имхо, его лучше сразу продать, т.к. незанятую поляну быстро займут конкуренты, а твой бизнес быстро лишится имеющихся преимуществ.
Ну а дальше просто считать - какой доход дает основной бизнес и какой доход (а экономия это тоже доход) приносит купленная недвижимость.

Если бы это было глупостью, тогда бы все покупали
недвижимость для бизнеса в кредит. А этого не происходит,
потому что считать надо, что выгоднее, аренда или кредит.

Сообщение от d_Serg

...
Ну и есть еще момент... Человек не может разбираться во всем. Если в тенденциях отрасли, полиграф. оборудования мы еще как-то разбираемся, как-то еще можем прогнозировать перспективность того или иного технического решения в полиграфии. То вот в вопросах градостроительства (я это говорю про себя) не очень сильны... например
как это определить? ведь то, что "сегодня" ликвидно, "завтра" перестанет быть таким... И если такую коммерческую недвижимость продает более профессиональный человек, то он эти перспективы (и положительные и отрицательные) просто заложит в цену. Продавец же не дурак

Я имел ввиду явный неликвид,
который видно невооруженным глазом,
и который оттого продается дешево.
И есть соблазн купить такую недвижимость,
она ж дешевая, это тот момент, когда
"деньги ляжку жгут", а предвкушения
от скорого обладания собственным помещением,
застилает тебе аналитический подход, и ты
уже не замечаешь некие минусы, которые
тебе сейчас кажутся несущественными,
но которые станут огромной проблемой,
когда ты уже купишь ее, и первая радость
от покупки пройдет, и наступят суровые реалии.

[twister]

Сообщение от d_Serg

расскажите это жителям Донбасса еще 6 лет назад...

а причём тут это? я так понимаю форумцы собираются купить сейчас недвижимость, а не шесть лет назад. думаю, на донбасе также продают и покупают недвижимость с соответствующим дисконтом. так что практически любая недвижимость продаётся и покупается за соответствующую цену.

[twister]

Сообщение от zeppelin

первая радость
от покупки пройдет, и наступят суровые реалии.

а какие суровые реалии должны наступить? ну купил он эту недвижимость за две копейки, ну и также продаст за две копейки

[d_Serg]

Сообщение от zeppelin

Угадывать можно лишь единственным, более менее
надежным методом - читая финансовых аналитиков
и прочих экспертов, и уж после всего этого, анализировать.
Ну или на свою интуицию рассчитывать.

ну если все так легко и все тенденции для Вас понятны - иди на Форекс или брокерскую лицензию купите. Гоооораздо быстрее и успешнее монетезируете свою знания и интуицию))) Еще и поддержку Вам обеспечат в виде бесплатного кредита (финансового плеча)

Сообщение от zeppelin

Если бы это было глупостью, тогда бы все покупали
недвижимость для бизнеса в кредит. А этого не происходит,
потому что считать надо, что выгоднее, аренда или кредит.

Почему не происходит-то? У Вас просто какие-то неверные данные))) Ипотека (и не обязательно под жилую недвигу) всегда давалась банками под минимальные проценты. Иногда она вообще дотируется (субсидируется) государством. В прошлом или позапрошлом году Трамп пару ипотечных кредитов взял на себя)))) и не потому, что ему жить негде)))

[d_Serg]

Сообщение от twister

на донбасе также продают и покупают недвижимость с соответствующим дисконтом.

так вопрос именно в дисконте и есть))) а так, конечно, и визитки по цене 12р/кг у Вас будут покупать в ЛЮБОМ количестве

[Usama]

d_Serg,
Не надо спорить
с зеппелином. Он
очень продвинутый
теоретик.
Не похоже, что у
него вообще
остаётся время на работу
или покупку той же
недвижимости.
Главное - теория и аналитика.

[zeppelin]

Сообщение от d_Serg

ну если все так легко и все тенденции для Вас понятны - иди на Форекс или брокерскую лицензию купите. Гоооораздо быстрее и успешнее монетезируете свою знания и интуицию))) Еще и поддержку Вам обеспечат в виде бесплатного кредита (финансового плеча)

Вы потеряли нить беседы.
Я не утверждал, что мне все понятно.
А просто предложил принимать решение
о покупке недвижимости, оценивая еще и
перспективы движения цены на нее в ближайшей
период времени. И если есть прогноз, что
цена еще будет снижаться, то почему бы
не подождать этого.

Сообщение от d_Serg

Почему не происходит-то? У Вас просто какие-то неверные данные))) Ипотека (и не обязательно под жилую недвигу) всегда давалась банками под минимальные проценты. Иногда она вообще дотируется (субсидируется) государством. В прошлом или позапрошлом году Трамп пару ипотечных кредитов взял на себя)))) и не потому, что ему жить негде)))

Ключевое слово в моем ответе вам - это "все".
Еще раз повторю, если бы кредит при
покупке был безусловно выгоден,
то все бы приобретали ее для
бизнеса в кредит.

Сообщение от twister

а какие суровые реалии должны наступить? ну купил он эту недвижимость за две копейки, ну и также продаст за две копейки

Ну какие, разные, вероятно.
Допустим купил в цоколе-подвале,
а потом выяснилось, что там канализацией
воняет и ничего ты с этим не сделаешь.
Ну и т.д. и т.п.