Аренда или ипотека?

[MaxMaster]

В последнее время стал часто задумываться о приобретении коммерческой недвиги. В принципе, есть кое-какие варианты в продаже. Естественно пары-тройки миллионов в кармане нет, чтобы пойти и купить, придется ввязываться в ипотеку.Плюсы и минусы своего и арендованного помещения наверно не будем упоминать, и так все понятно. В связи с этим вопрос: а стОит ли в это залазить? Или продолжать арендовать и не забивать мозг лишними проблемами. Может у кого есть опыт по коммерческой ипотеке? Давайте поразмышляем над этим.

[StaroDyb]

Максим, а что стоит у вас метр ком недвижимости? Мой опыт: покупал в строящемся доме, с рассрочкой платежа до конца строительства.

[MaxMaster]

20-50 тыр, зависит от места и строения

[StaroDyb]

место в нашем деле важно, чтобы удобно было подъехать и парковаться и остановки общ. транспорта были рядом. Но это ты сам понимаешь. Хотя есть уже и собственное помещение но так до сих пор и не бросил арендованного, т.к. много было вложено в рекламу и раскрутку "чужого" места, стоит поднять зад. как на твое место сядут, уже были так сказать коллеги с моим профилем, хотели разместиться на входе, чтобы перекрыть кислород нам. Если забегать в перед, тоже самое надо продумать и при покупке собственного.

[Vadim-]

На мой взгляд это огромный пророрыв в лучшую сторону!
---если брать в расчёт хорошее место и прочие нормальные условия ремонт и т.д.
Главный плюс-вы вкладываете в своё,а не арендованное место,которое всегда можно продать, сдать в аренду, открыть другое направление!
Недвижимость с годами не дешевеет-всегда в цене.
Платить кредит за СВОЁ помещение лучше чем за аренду чужого.
Очень правильная,достойная мысль.
Это новый уровень.
Прям себя вижу в своём кабинете....

[InClover]

Ипотека однозначно лучше чем аренда, все зависит только от тебя а не от е%$нутости арендодателя, который по сути чувствует себя королем.
А 50 000 за квадрат это подарок просто...

[MaxMaster]

Сообщение от InClover

А 50 000 за квадрат это подарок просто...

для нерезиновой да, а для деревни ну совсем недешево.

[Nikit0s]

По ощущениям -- сейчас ипотека обходится пожалуй даже немного дороже аренды Это если первоначальный взнос от 30 до 50%, а вроде как основная масса именно так и идет.
По крайней мере так у нас в городе -- площадей под аренду навалом, только плати, и цены на аренду (в среднем) падают, медленно но верно.
Все "рыбные" места давно куплены умными дядьками, и продавать они их не собираются.
Офисные здания строятся исключительно с расчетом на аренду.
Если пару лет назад можно было вовремя подсуетиться и купить площадь в строящемся офисном здании -- сейчас уже практически никак, разве что по знакомству и ОЧЕНЬ быстро, причем желательно за наличные и сразу.

Остается "вторая линия" -- либо покупать жилое с последующим переводом в нежилое, либо покупать что-то на 1-2 этажах в новых домах, где в проекте уже заложено, что первые два этажа будут офисными.
Не знаю где как, а у нас первые этажи разлетаются как пирожки.
Если долго будешь думать -- не купишь вообще ничего, даже имея деньги

А так -- конечно да, ипотека интереснее.
Даже не в плане стоимости (это часто выходит дороже), сколько в плане того, что бизнес может и развалиться, а недвижимость -- это все-таки почти что "real estate" в полном смысле (в том плане что право на землю под офисом в 20-этажном здании как-то очень затруднительно реализовать ).

P.S.
Под "дешевле" или "дороже" я понимаю горизонт в 20 лет, если что.
Тут же надо много учитывать: если на арендованной площади рыночной стоимостью в 4.5 млн ведешь бизнес, и он приносит чистых допустим 100 тысяч за вычетом аренды в 50 тысяч, то если эту же площадь брать в ипотеку, то придется откуда-то взять своих допустим 1.5 млн, и каждый месяц в ближайшие 20 лет платить еще допустим по 40 тысяч.
Еще вопрос -- что выгоднее
Если учесть что через 20 лет не факт что будешь жив, а если даже будешь -- то будет ли тебе вообще что-то нужно от жизни.
Тут уже теория вероятности включается.

Совсем другое дело, если готов рискнуть и подписаться под ипотеку на 5 лет под тот же объект. Здесь, несомненно, ипотека будет выгоднее аренды. За исключением одного НО: твой бизнес должен без проблем терпеть ежемесячное "отщипывание" примерно в два раза больше чем стоимость аренды. Если не получится -- то либо долгие переговоры с банком о реструктуризации, либо потеря практически всего

Это в очень общих чертах. А реально -- надо брать каждый конкретный объект и считать, считать и считать. Ипотечные калькуляторы есть у каждого банка, а вот посчитать, сколько ты сможешь платить в месяц так, чтобы однажды не проснуться нищим -- это уже сложнее
Еще сложнее -- понять, надо оно лично тебе, или нет.

По аналогии с финансовым рынком: аренда это практически безрисковая стратегия (не пошел бизнес в данном конкретном расположении офиса -- да и фиг с ним, в другой перееду), а ипотека -- высокорисковые инвестиции, так же как и покупка. Никогда не знаешь, на какие подводные камни попадешь. У нас например в одном из купленных (в ипотеку) помещений неприятность -- дом дал трещину, пусть и небольшую. Может он рухнет через пять лет к чертовой матери, все мы знаем как сейчас дома строят И что тогда??
Говорят, что это просто естественный процесс (дом 5 лет как построен). А вдруг главный прораб продал налево половину блоков, которые должны были лечь в фундамент? Это же Россия, веселая страна...

[Nikit0s]

А, ну и еще: брать ипотеку под площади в "несданных" домах -- это очень высокий риск (если таковую ипотеку вообще сейчас кто-нибудь даст). А в сданных -- купить по справедливой цене почти невозможно -- там все продается на корню перекупщикам (часто по устной договоренности или по бартеру за отделку). А на вторичном рынке -- тебя разденут и разуют, потому что перекупщики очень даже в курсе рыночных цен, и работа у них такая -- купить дешевле, продать дороже.

P.P.S.
Получилось немного сумбурно, но зато честно..

[ЛЕКС]

я думаю, в небольших городках есть смысл подумать и о строительстве собственных площадей, вложить те же 2-4 млн и иметь собственность, пусть и не в центре, там понятно никто ничего не даст строить, да и застроено все уже сто лет назад. Сейчас полно технологий быстрого строительства, землю можно и в аренду на 49 лет взять, если нет денег на покупку.
В данный момент сам обдумываю этот вариант, т.к. купить в центре под производство что-либо невозможно.

[Nikit0s]

ЛЕКС, я тоже думал -- продавалась земля под производство в 20 минутах от нашего офиса, за городом, прямо на федеральной трассе... Только продавалась сразу огромным куском за $1 млн. Можно бы было собрать группу единомышленников, да только этот кусок земли купили через месяц после выхода объявления о продаже

[Владелец Субару]

Сообщение от InClover

Ипотека однозначно лучше чем аренда, все зависит только от тебя а не от е%$нутости арендодателя, который по сути чувствует себя королем.
А 50 000 за квадрат это подарок просто...

это у тебя по меркам москвы... а по меркам других городов.. это скажем так приличненько...

особенно там где в среднем стоимость кв.м тыщ 30-35, а 50 - это уже очень хорошие районы...

[Михаил]

Если есть возможность - выкупай, у меня дружбан выкупил и перестал платить 110 000 аренды через несколько лет...

И не забываем что с многолетней аренды можно легко слететь!!! произойти может что угодно, захочет продать владелец его и все, приплыли...многолетние баблосы вложенные в раскрутку - коту под хвост.

[pvova]

MaxMaster Вот видно тебя колбасит под новый год. Куча идей. В принципе конечно своё это классно. К этому надо стремиться. типа и детям достанется. А так сам считай экономически. даже если лет за 10 выплатишь ипотеку это классно. Есть смысл в жизни. А так действительно, завтра выгонят или цену повысят.

[d_Serg]

тут ведь какое дело.... Безусловно, недвижимость - неплохое сохранение заработанных денег (т.е. к-ые уже есть в кеше) но ведь по сути, недвижимость не зарабатывает никакой прибыли (т.е. в лучшем случае некая экономия на аренде, да и то, после выплаты всех обязательств).... и еще один момент, а если бизнес не пойдет (как расписал Никитос) или наоборот попрет как на дрожжах и выкупаемой площади через 2-5 лет окажется мало? (Мы за 12 лет аренды уже 4 раза просили у арендодателя "прибавку" площади - вот и после Нового года ожидаем расширения производственных помещений в 1,5 раза - арендодатель как раз ремонт их заканчивает). Потому, имхо, лучше вкладываться в то, что денег приносит... ну либо в личные блага

[pvova]

Правильно надо рассчитывать экономически. Я сам раньше об этом задумывался. Но пришел к выводу что это по финансам для меня не выгодно. Я платил в месяц 5000 рублей. в год соответственно 60000 рублей. а купить стоило 1-2 млн. поэтому не выгодно. Надо отталкиваться от конкретных данных. Более 5-10 лет если не выкупишь думаю смыла нет.

[L-graf]

Есть правило определения стоимости аренды: берётся стоимость данного помещения и делится на 10 лет (именно на 10). И если предлагаемая стоимость аренды меньше этой суммы, то аренда выгодна, если больше, то нет (т.е. арендодатель завысил сумму аренды).

[MIED]

...НЕ ВСЕГДА ПРОДАЕТСЯ ТО, ЧТО ХОТЕЛОСЬ-БЫ КУПИТЬ (даже за относительно большие деньги)....
в случае новостройки
+- считайте потери/прибыли от смены места дислокации. К Юрикам это относится косвенно, но все-же относится. Лучше хорошо работать и платить аренду чем нарабатывать на 3 корочки хлеба в собственном помещении....

[владимир-альянс]

MaxMaster, вот почему американцы(да и не только ни одни) живут в сьемных квартирах? а не привязаны жестко к месту-собрались, сорвались и переехали в другое-более удобное место! так и с офисом-развернулся-топор на плечо и в соседний колхоз!!!если 10-15-20 лет работать и жить впроголодь чтобы было свое помешение-жить то когда? Долгосрочная оренда(желательно дешево и выгодно) что будет в стране-в твоем городе через 20 лет-может не только полиграфия-само помещение нах уже не надо будет? ты уверен, что еще столько лет будешь востребован клиентам? Живи-работай-путешествуй-отдыхай и забей на эту кабалу с долговой ямой!!!

[MaxMaster]

Сообщение от владимир-альянс

если 10-15-20 лет работать и жить впроголодь

если и буду брать ипотеку, то на 7-8 лет, платежи по ней получатся процентов на 30 выше, чем сейчас плачу за аренду, так что "жить впроголодь" это уж чересчур, ну буду коньяк и семгу покупать пореже, но это можно пережить.